
Se fortalecen y refuerzan los derechos de propietarios frente arrendatarios morosos o que tengan comportamientos irresponsables en relación con el cuidado de los inmuebles.
El 30 de junio de 2022 se publicó en el Diario Oficial la ley N° 21.461, que incorpora la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establece el procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento (en adelante la “Ley”).
La Ley introduce diversas modificaciones a la ley N° 18.101 que fija normas especiales sobre el arrendamiento de predios urbanos y al Código de Procedimiento Civil, tendientes a fortalecer y reforzar los derechos de los propietarios de los inmuebles, tanto frente a arrendatarios morosos o que demuestren un comportamiento irresponsable en relación con el cuidado de los bienes raíces, como frente a quienes hagan uso de inmuebles ajenos sin contar con título alguno.
A continuación, damos cuenta de las principales disposiciones de la Ley referida:
(i) Establecimiento de medida precautoria de restitución anticipada de inmueble.
En el marco de los juicios relativos a contratos de arrendamiento de inmuebles regidos por la ley N° 18.101, la nueva Ley faculta al juez para ordenar, a solicitud del demandante, la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario; medida que únicamente puede ser decretada en caso de demanda de terminación del contrato y restitución, por destrucción parcial o inutilización del inmueble causada por acción u omisión del arrendatario.
Como contrapartida, la Ley permite al juez exigir caución al demandante si lo considerare necesario para conceder la medida aludida, a fin de indemnizar al arrendatario los perjuicios ocasionados con el lanzamiento, en el evento que finalmente no fuere condenado a restituir el bien raíz.
(ii)Creación de un procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento.
Crea un procedimiento monitorio en virtud del cual, si una vez requerido de pago el arrendatario moroso, no pagare las rentas y cuentas adeudadas dentro del plazo de 10 días, o no compareciere o no formulare oposición, se le tendrá por condenado al pago y se dispondrá su lanzamiento del inmueble en un plazo no superior a 10 días, contado desde que la respectiva resolución se encuentre firme y ejecutoriada o cause ejecutoria.
El pago total de la deuda – incluidos intereses y costas – por parte del arrendatario dentro del plazo referido, pondrá término al procedimiento mencionado.
Es importante tener en consideración que esta nueva Ley hace extensiva, en lo pertinente, la aplicación del procedimiento monitorio antes referido las acciones de comodato precario que persigan la restitución del inmueble y a la acción de precario, lo que implica que sus reglas podrán aplicarse, en lo que corresponda, a procesos seguidos contra quienes hagan uso de un inmueble ajeno sin título alguno.
(iii) Incorporación de exigencia y modificación de presunción en relación a los contratos de arrendamiento.
La nueva Ley dispone que en los contratos de arrendamiento regidos por la ley N° 18.101 que consten por escrito, las firmas serán autorizadas por un notario público, y configura como obligación de este último la de solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respectivo, estableciendo, a la vez, que los contratos que cuenten con las características señaladas constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria referida en el literal (ii) precedente.
Por otro lado, modifica la presunción existente en relación a la renta de arrendamiento, disponiendo que en los contratos que no consten por escrito, se presumirá que aquella asciende al monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos, y que en el evento que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario.
(iv) Modificación de procedimiento aplicable a los juicios de comodato precario.
Finalmente, sustituye el procedimiento sumario, como forma de sustanciar los juicios de comodato precario, por el procedimiento monitorio aludido en el literal (ii) anterior.
Quedamos a su disposición para resolver dudas, preguntas y requerimientos de información relativos a las disposiciones de esta nueva Ley y a su implementación.